住宅ローンの返済方法・計算の仕方|固定金利・変動金利どっちがお得?|ローンの仕組みを徹底解説

理想の家は一軒家ですか?マンションですか?

家は一生のうちの最大のお買い物です

最大のお買い物には最大の慎重さが必要になります

そんな夢のマイホームに欠かせないテーマが「住宅ローン」です

今回は「ファイナンシャルプランナー」の勉強を兼ねて「住宅ローン返済と返済の仕組み」「住宅ローン返済額の計算の仕方」をわかりやすく解説していきます

ちょっと難しいって感じる内容ですが、本気で住宅ローンを考えている人は、何度でも読み直して住宅ローンの知識をしっかり身に付けてから実際の住宅購入の検討をしていきましょう!

❶住宅ローンの返済と返済方法の仕組み

住宅ローンは金額が多額+長期間の返済になるだけに今後のライフプランを考慮しながら慎重に検討することが必要になります

そのためにも【住宅ローン】の知識は必須です

【住宅ローン】を組む際のチェックポイント

  • 借入金額
  • 金利
  • 返済期間

です。この3つの要素によって年間の返済額は大きく変わっていきます。

(1)住宅ローンの考え方

住宅ローンの原則は【頭金】をなるべく多くして住宅ローンの金額を少なくするのが基本です

将来の収入アップを期待して「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら返済できるか」がポイントになります

現在の収入の中で無理をせずに返済できる月額、年間返済額を割り出して購入物件価格を考えることが重要です

 

(2)固定金利と変動金利はどちらが有利か

住宅ローンの借入金利は

  • 【固定金利型】
  • 【変動金利型】
  • 【固定金利選択型】

の3つのタイプに分けられます。

どのタイプが有利かは、その時々の経済状況によって異なります

金利が上昇する時期は【固定金利】が有利ですし、逆に金利が下がる時期は【変動金利】が有利になります

 

①固定金利型のローン

借りた時の金利が返済期間が終了するまで変わらないのが固定金利型のローンです

金利が低いときに利用するとメリットがあります

②変動金利型のローン

金利の情勢のよって金利が変動するのが変動金利型のローンです

年の前半と後半で半年ごとに金利が見直されるのが一般的です

金利が下降する時期に利用するとメリットがありますが、逆に金rが上昇した場合は返済額だけでは利息が追い付かず「未払い利息」が発生するリスクがあります。

③固定金利選択型ローン

都市銀行などで中心的な商品になっているのが固定金利選択型ローンです

変動金利型ローンの一種ですが、返済当初の一定期間の金利が固定されるローンです

2年間固定、3年間固定、5年間固定、10年間固定などがあり、固定金利期間が終了すると再度、固定金利型変動金利型かを選択するのが一般的です

選択した時点で新たな金利が適用され、それに伴って返済額も再計算され、返済額に上限はありません

一般に固定金利期間が短いほど返済当初の適用金利は低くなります。

(3)住宅ローン返済方法の仕組み

住宅ローン返済方法は大きく分けて元利均等返済と元金均等返済があります。このほかに親子2代で返済を行う「親子リレー返済」などもあります。

「元金均等返済」は当初の返済額が多きなりますが、総返済額は「元利均等返済」よりも少なくなります。この2つの返済方法のしくみはどう違うのか?

①毎回の返済額が一定の「元利均等返済」

住宅ローン半歳は元利均等返済が主流です

返済がしやすいように毎回の返済額が一定になるように設計されて慰安す、

返済額のうちの元金部分と、利息部分を比べると返済当初は利祖部分が多く、返済期間が経過するごとに元金部分がおおくなって利息部分が減少していくという特徴があります

②返済額が徐々に減額される「元金均等返済」

元金均等返済は元金を返済期間で均等に割って一定にし、ローン残高に応じた利息を加える返済方式の為当初の返済額は大きくなり餡巣が返済期間の経過とともに利息を含めた返済額は徐々に減額されます。

当初の返済額が多くなる分返済計画が立てにくいのですが元利均等返済と比べると元金部分が早く減る分総返済額が少なくなります。

❷住宅ローンの返済額を計算する

住宅ローンは通常「借入金額」「金利」「返済期間」をベースに金融機関が毎月返済額を計算して一覧表(住宅ローン償還予定表)にします

住宅ローンの繰上げ返済や借り換えの際にもこの一覧表が基本になりますので表の見方も学習しておきましょう

(1)住宅ローン償還予定表の見方

住宅ローン償還予定表(一部抜粋)

返済回数、元利金(返済額)、元金部分、利息部分、ローン残高のじゅんで並んでいますが「元金部分」と「利息部分」の合計が毎回の返済額になります。

最期のローン残高が返済回数ごとのローン残高になります。

毎月の返済額とその利息部分、元金部分、ローン残高はどのように計算されているのでしょうか

利息額の計算では利率を月換算するために12(月)で割ります

元利金の返済額は毎月の早見表から把握します

100万円当たりの毎月返済額の早見表

  1. 1回目の利息額:借入金10,000,000円×2.4%÷12(月)=20,000円
    1回目の元金:返済額ー利息=38,990円ー20,000円=18,990円
  2. 2回目の利息額:1回のローン残高9,981,010円×2.4%÷12(月)=19,962円
    2回目の元金:返済額ー利息=38,990円ー19,962円 -19,028円
  3. 3回目の利息額:2回のローン残高9,961,982円×2.4%÷12(月)=19,923円
    3回目の元金:返済額ー利息=38,990円ー19,923円=19,067円

(2)早見表から住宅ローンの返済額を計算する

住宅購入前などに毎月や年間のローン返済額の目安をしりたい場合は返済額早見表を利用して試算できます

■計算例

金融機関から固定金利、融資率3%、返済期間30年で2,000万延の有志を受けた場合1か月の返済額や年間の返済額は次のように計算します

  1. 100万円当たりの毎月の返済額は35アと30年の交差した4,216円ですので
    1か月の返済額 4,216円×20(2,000万円は100万円の20倍)=84,320円
  2. 1年間の返済額は84,320円×12ヶ月=1,011,840円となります

まとめ

結構難しい…って感じた人も多いと思いますが、お金の知識ですのでしっかり学ばないと後で後悔してしまいます

プランナーに任せっきりでもいいかもしれませんが、プランナーだって商売なので自分に利益のある内容で勧めてくることもあると思います

少しでも住宅ローンの知識を身に付け、勢いで間違った判断をしないように検討していきましょう!

 

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